IR na venda de imóvel: as isenções e os fatores que quase ninguém aplica

O imposto não incide sobre a venda, e sim sobre o ganho

Vender um imóvel por um valor alto não gera imposto por si só. O que é tributado é a diferença entre o que se recebeu na venda e o custo de aquisição — o ganho de capital. Quem vende pelo mesmo valor que pagou não tem imposto a recolher.

O custo de aquisição costuma ser maior do que as pessoas lembram. Ele inclui o valor pago, mas também a corretagem da compra, o imposto de transmissão, o registro e as benfeitorias comprovadas com nota. Cada real acrescentado ali reduz o ganho na mesma medida.

Guardar as notas da reforma é uma decisão tributária. Sem elas, a benfeitoria não entra no custo e o ganho fica artificialmente maior.

Primeiro: verifique se há isenção

Antes de calcular qualquer coisa, vale checar três hipóteses em que o imposto simplesmente não é devido. A primeira alcança vendas de valor modesto.

A segunda alcança quem vende o único imóvel que possui, desde que não tenha feito outra alienação nos anos anteriores que a norma indica.

A terceira é a mais usada e a mais mal compreendida: aplicar o produto da venda na compra de outro imóvel residencial no país, dentro do prazo legal, afasta o imposto. Ela tem condições próprias — e uma delas limita a quantas vezes o benefício pode ser usado.

Aplicar apenas parte do produto da venda não anula o benefício: a parcela não aplicada é tributada proporcionalmente. É um detalhe que muda o resultado de quem compra um imóvel mais barato que o vendido.

Os fatores de redução, que quase nenhuma calculadora aplica

Havendo imposto a pagar, entra em cena o mecanismo que mais muda o resultado em imóveis antigos: a lei reduz a base tributável em função do tempo decorrido, por meio de dois fatores que se acumulam mês a mês.

Percentuais mensais pequenos, compostos por décadas, produzem reduções grandes. Num imóvel comprado nos anos 1990, eles chegam a derrubar a base pela metade ou mais — e ignorá-los produz um imposto muito maior que o devido.

Errar para mais também é errar. Pagar imposto que não era devido é tão grave quanto deixar de pagar o que era.

Há ainda uma sutileza no primeiro fator: para imóveis adquiridos até certa data, a contagem não começa na compra, e sim num marco fixado pela norma. Quem conta a partir da escritura, nesses casos, subestima a redução.

A alíquota é progressiva por faixa

Sobre a base já reduzida incide uma tabela progressiva. Como em toda tabela desse tipo, cada alíquota alcança apenas a parcela do ganho contida na sua faixa — e não o ganho inteiro.

Aplicar a alíquota da faixa alcançada sobre o ganho todo é o erro mais comum, e ele sempre cobra a mais. O recolhimento vence no mês seguinte ao do recebimento, e a venda parcelada permite recolher na medida em que o dinheiro entra.