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IR sobre ganho de capital na venda de imóvel

Quanto de imposto na venda — com os fatores de redução que quase ninguém aplica.

Temos os parâmetros legais de 17/03/2016 em diante.

O valor pelo qual o imóvel consta na sua declaração, com benfeitorias comprovadas.

É ela que define os fatores de redução — quanto mais antigo, menor a base.

A isenção do imóvel único exige as duas condições, além do teto de valor.

Em até 180 dias, em imóvel residencial no País. A isenção é proporcional ao aplicado.

Falta preencher: Valor da venda, Custo de aquisição, Data da aquisição, Data da venda.

Perguntas frequentes

O que são os fatores de redução?
São dois coeficientes que reduzem a base do imposto conforme o tempo que você teve o imóvel, criados em 2005. A lei divide a vida do imóvel em dois trechos — antes e depois de novembro daquele ano — e aplica um coeficiente mensal a cada um. Num imóvel comprado nos anos 1990 eles derrubam a base pela metade ou mais. É a parte que quase nenhuma calculadora do mercado aplica, e quem a ignora chega a um imposto bem maior que o devido.
Quando a venda é isenta?
Há dois caminhos principais. O primeiro é o do imóvel único: se for o único que você possui, o valor da venda não passar do teto legal e você não tiver feito outra alienação nos cinco anos anteriores, o ganho é isento — as três condições valem juntas, não isoladamente. O segundo é o reinvestimento: aplicando o produto da venda na compra de outro imóvel residencial no País, em até 180 dias, o ganho fica isento na proporção do que foi aplicado. Esse segundo benefício só pode ser usado uma vez a cada cinco anos.
Reinvesti só uma parte. Perco a isenção?
Não, ela é proporcional. Aplicando metade do produto da venda em outro imóvel residencial, metade do ganho fica isenta e a outra metade é tributada. É o que a lei chama de tributação proporcional à parcela não aplicada, e é assim que a calculadora faz a conta. Informe no campo quanto pretende aplicar e o resultado mostra a parcela isenta.
A alíquota é 15% sobre tudo?
Só se o ganho não passar de R$ 5 milhões. Acima disso a tributação é progressiva por faixa, com alíquotas maiores incidindo apenas sobre a parcela que excede cada limite — chegando a 22,5% na última faixa. Aplicar a alíquota da faixa alcançada ao ganho inteiro, como se faz por engano, cobra muito a mais. O resultado mostra também quanto o imposto representa sobre o ganho bruto, que é a alíquota que de fato pesa.
Comprei o imóvel antes de 1989. A conta vale?
Vale como piso, e o imposto real tende a ser menor. Para imóveis adquiridos até 1988 existe uma redução adicional, de lei anterior, que esta calculadora não aplica — a lei de 2005 a preservou expressamente. Como não aplicá-la faz o imposto sair maior que o devido, a página avisa na tela quando a data informada é anterior a 1989, e nesse caso vale procurar um contador antes de recolher.

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