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Rentabilidade de imóvel para locação

Quanto o imóvel rende de verdade — depois da vacância, do IPTU e da taxa.

O quanto ele vale hoje, ou o quanto custou — é sobre esse valor que a rentabilidade é medida.

Dez por cento é o mais comum. Deixe em zero se você mesmo administra.

Entre um inquilino e outro. É o custo que mais some das contas de rentabilidade.

O valor total do carnê, mesmo que você pague parcelado.

Só entra na conta nos meses em que o imóvel está vago — alugado, costuma ser do inquilino.

Pintura, reparos e o que mais o proprietário custeia entre um contrato e outro.

Falta preencher: Valor do imóvel, Aluguel mensal.

Perguntas frequentes

Por que a rentabilidade líquida é tão menor que a do anúncio?
Porque o anúncio divide doze aluguéis cheios pelo valor do imóvel e para por aí. Na prática saem dali a taxa da imobiliária, o IPTU, a manutenção e os meses em que o imóvel fica vago — e nos meses vagos o proprietário ainda paga o condomínio. Somadas, essas quatro coisas costumam consumir perto de um terço do aluguel bruto.
Qual rentabilidade é considerada boa?
Não existe número certo, e desconfie de quem oferece um. O que dá para fazer é comparar: veja quanto o mesmo dinheiro renderia numa aplicação conservadora, líquida de imposto, e ponha ao lado a rentabilidade líquida daqui. O imóvel ainda tem a valorização, que esta conta não estima, e a iliquidez, que a aplicação não tem.
Quantos meses de vacância devo considerar?
Depende do imóvel e da região, e por isso o campo é seu. Um mês por ano é uma premissa conservadora comum para imóvel residencial bem localizado; imóveis maiores ou comerciais costumam demorar mais para alugar. Rode a conta com um valor e com o dobro dele: se o investimento só faz sentido na hipótese otimista, isso em si é a resposta.
O imposto de renda sobre o aluguel entra na conta?
Não. O imposto sobre aluguel recebido de pessoa física depende da soma dos seus rendimentos no mês e da tabela progressiva — é uma conta sobre você, não sobre o imóvel. Se o aluguel ultrapassa o limite de isenção mensal, o líquido real fica abaixo do mostrado aqui, e a calculadora de imposto de renda na fonte ajuda a estimar quanto.
E a valorização do imóvel?
Fica de fora, de propósito. Valorização é expectativa, não dado: projetá-la transformaria uma conta verificável numa previsão, e o número resultante pareceria tão sólido quanto o resto da página sem ter o mesmo lastro. O que está aqui é a renda que o imóvel gera hoje, sobre o valor que ele tem hoje.

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