Imóvel para alugar: o que sobra depois de tudo

O número que engana

A rentabilidade de um imóvel costuma ser anunciada dividindo o aluguel pelo valor do imóvel. O resultado é um percentual mensal de aparência confortável — e ele descreve um cenário que não existe: o imóvel alugado doze meses por ano, sem custo nenhum.

A conta que descreve a realidade parte do aluguel recebido e subtrai o que o proprietário paga. O que sobra, dividido pelo capital investido, é o rendimento de verdade — quase sempre bem menor que o anunciado.

O capital investido não é o preço do imóvel: é o preço mais os custos de aquisição, que não voltam.

O que sai do bolso do dono

• O imposto anual sobre a propriedade, quando não repassado, e mesmo repassado nos meses vazios.
• O condomínio nos períodos sem inquilino.
• A manutenção estrutural e as obras — pintura, hidráulica, telhado.
• A taxa da administradora, quando há.
• O imposto de renda sobre o aluguel recebido, que segue a tabela mensal.

O último item surpreende muita gente: aluguel recebido de pessoa física é rendimento tributável e entra no recolhimento mensal obrigatório. Quem não recolhe acumula com a declaração anual, e com acréscimos.

A vacância é o custo que ninguém coloca na planilha

Entre um inquilino e outro há meses sem receber — e com despesas correndo. Um mês vazio por ano já derruba o rendimento anual em uma fração relevante, e dois meses derrubam bem mais.

Vale estimar a vacância pelo histórico do próprio imóvel ou da região, e não supor que ela será zero. Uma projeção sem vacância descreve o melhor caso e o apresenta como o caso provável.

O reajuste anual, e o índice que o contrato escolheu

O contrato de locação costuma prever reajuste anual por um índice de preços. Qual índice foi escolhido importa mais do que parece: eles medem cestas diferentes e podem divergir bastante num mesmo ano.

Reajustar por um índice que subiu muito acima da inflação percebida costuma provocar renegociação ou saída do inquilino — e a vacância que vem depois pode custar mais que o reajuste que se pretendia obter.

Uma última comparação vale a pena antes de comprar para alugar: o rendimento líquido do imóvel contra o de uma aplicação de risco baixo, no mesmo período. O imóvel tem a valorização a favor e a liquidez contra — e a conta honesta considera as duas.