Quanto imóvel cabe no seu bolso

Existem dois limites, e eles não são o mesmo

O primeiro limite é o do banco: ele fixa uma fração da renda que a prestação pode ocupar e, a partir dela, calcula o maior financiamento que aprova. É um critério de risco do credor, não uma recomendação de orçamento.

O segundo é o seu: quanto sobra por mês depois de tudo o que já existe, incluindo o que a compra vai acrescentar. Quem usa o primeiro como se fosse o segundo assume a maior prestação que consegue, e descobre o resto depois.

A aprovação do banco responde "quanto você consegue pagar sem quebrar". O orçamento responde "quanto você consegue pagar sem parar de viver".

A entrada precisa cobrir mais que a entrada

O financiamento cobre uma parte do valor do imóvel; o resto sai do bolso. Só que a compra exige dinheiro além dessa diferença, e é aí que muita negociação trava na última semana.

• O imposto de transmissão, cobrado pelo município sobre a operação.
• O registro em cartório, sem o qual o imóvel não passa a ser seu.
• A avaliação do bem e as tarifas do contrato de financiamento.
• A mudança, a reforma inicial e a mobília — que não são taxa, mas são despesa certa.

Esses custos somam uma parcela relevante do valor do imóvel e, em regra, não podem ser financiados. Quem calcula a entrada olhando apenas a diferença entre preço e financiamento chega ao fechamento sem o dinheiro do cartório.

A prestação não é só juros e amortização

A parcela do financiamento imobiliário traz, além das duas partes que todo mundo espera, os seguros obrigatórios e a taxa de administração. Eles não são grandes isoladamente, mas atravessam o contrato inteiro.

E depois da parcela vem o custo de ser dono: condomínio, imposto anual sobre a propriedade e manutenção. Nenhum deles aparece na simulação do financiamento, e todos aparecem no extrato.

• Some à prestação o condomínio e o imposto anual dividido por doze.
• Reserve algo por mês para manutenção — o valor não é fixo, mas a despesa é certa.
• Compare esse total, e não a prestação, com o que sobra no seu orçamento.

Prazo longo e entrada pequena cobram caro depois

Esticar o prazo derruba a prestação e aumenta bastante o total pago, porque o saldo devedor rende juros por mais tempo. Entrada maior faz o contrário: reduz o saldo financiado e o custo do contrato inteiro.

Isso não significa que prazo curto seja sempre melhor. Significa que a escolha do prazo é uma decisão de custo, e não apenas de caber na parcela — e que quem escolhe o prazo mais longo deve considerar amortizar depois, quando o orçamento permitir.